Mietrecht

Ihr Anwalt für Mietrecht in Schwäbisch Gmünd

Wir beraten Mieter und Vermieter in allen Fragen des Mietrechts. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über unsere Tätigkeit und über die wichtigsten Fragen.

Was wir im Bereich Mietrecht für Sie tun können:

• Gestaltung von Mietverträgen und Kündigungen
• Verteidigung gegen Kündigungen
• Umfassende Vertretung in Räumungsprozessen
• Verhandlung und Abschluss von Mietaufhebungsverträgen
• Beratung bei Mietmängeln und Mietminderung
• Beratung und Vertretung bei Streitigkeiten über Abmahnungen

Zustandekommen und Beendigung von Wohnraummietverträgen

Das Mietrecht sieht verschiedene Arten vor, wie ein Mietvertrag entstehen kann. Ein mündlicher Mietvertrag reicht bereits aus. Ebenso kann ein Einzug nach Schlüsselübergabe einen Mietvertrag begründen. Entscheidend ist, dass sich Mieter und Vermieter über den Mindestinhalt (Mieter und Vermieter, Objekt, Beginn, Mietzins) geeinigt haben. Ein schriftlicher Mietvertrag ist nur erforderlich bei Mietverträgen, die länger als 1 Jahr bzw. unbefristet laufen. Als Rechtsanwälte empfehlen wir Ihnen jedoch, Mietverträge (nicht nur die!) stets schriftlich festzuhalten. Im Schreibwarenhandel sind aktuelle Mustermietverträge bereits für wenige Euro zu erhalten.

Kündigung von Mietverträgen

Der Mietvertrag kann durch Kündigungen seitens einer Vertragspartei (Vermieter oder Mieter) oder durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden. Kündigungen von Wohnraummietverträgen unterliegen zu ihrer Wirksamkeit strengen Voraussetzungen. Die Kündigung muss grundsätzlich schriftlich und eindeutig erklärt werden (Ausnahmen möglich). Insbesondere muss sie den Beendigungstermin und (bei Kündigungen durch den Vermieter) die Kündigungsgründe enthalten. Das Mietrecht sieht weiter vor, dass die Kündigung eine eigenhändige Unterschrift aller Vermieter bzw. Mieter enthält. Vollmachten sind im Original beizufügen. Die Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist. Der Mieter muss dann die Wohnung verlassen. Besteht Streit über die Kündigung, so sollte der Mieter nicht gleich ausziehen, sondern einen Rechtsanwalt beauftragen, um den Sachverhalt prüfen zu lassen. Der Vermieter darf ihn frühestens nach einem gelungenen Räumungsprozess vor die Türe setzen. Gegebenenfalls kann der Mieter eine Räumungsfrist verlangen.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung im Mietrecht

Eine fristlose Kündigung ist die härtestes Maßnahme und damit das allerletzte Mittel, da sie das Mietverhältnis unmittelbar mit Zugang der Kündigungserklärung beim Vertragspartner beendet! Für die fristlose Kündigung muss es daher einen so genannten wichtigen Grund geben. Wichtige Gründe sind u. a. Zahlungsverzug, der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache oder schuldhafte Pflichtverletzungen, also Vertragsverstöße.

Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und der wichtige Grund muss so detailliert wie möglich genannt werden. In der Regel muss der außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen, in der die Gegenseite zur Unterlassung auffordert wird! Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstand ist eine Abmahnung - ebenso wie eine Mahnung oder Zahlungsaufforderung - entbehrlich, da der Zahlungstermin bereits im Mietvertrag steht. Der Vermieter kann wegen Mietrückständen (genau auflisten!) außerordentlich kündigen, wenn

• der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen jeweils die Miete nicht bezahlt hat (Bsp.: Bei monatlicher Zahlung zum 3. Werktag fehlt die Miete für Januar und Februar. Kündigungsrecht am 4. Werktag im Februar) oder
  
• der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen zu wenig bezahlt hat und der Gesamtrückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt (Bsp.: Mietkürzungen im Januar um 50% und Februar um 51%. Kündigungsrecht am 4. Werktag im Februar); kein Kündigungsrecht allerdings bei Bezahlung von 50% im Januar, 100% im Februar und 0% im März, da der Rückstand nicht in zwei aufeinander folgenden Monaten entstanden ist; oder
  
• wenn ein Rückstand von insgesamt 2 Monatsmieten erreicht ist.

  Für die Berechnung des Rückstandes sind alle Zahlungen, die nicht regelmäßig monatlich zu erbringen sind, unerheblich (Betriebskostennachzahlung (OLG Koblenz NJW 1984, 2369; LG Köln WuM 1994, 207; a. A. OLG Frankfurt NJW-RR 1989, 973; Einmalzahlungen auf Anforderung des Vermieters, z. B. bei einer Heizöllieferung (LG Augsburg WuM 1983, 151); Mietvorauszahlungen; Mietkaution; Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder wegen Beschädigung der Mietsache; Kostenerstattungen aus vorangegangenen Prozessen (LG Köln WuM 1994, 207; LG Bielefeld WuM 1992, 124; LG Mannheim WuM 1975, 97); Mahngebühren).

Wenn Sie eine Kündigung erhalten, wenden Sie sich sofort an uns. Oft sind Kündigungen bereits formell unwirksam, dann muss der Kündiger die Anwaltskosten des Gekündigten wegen dieses Vertragsverstoßes übernehmen.

Ordentliche fristgerechte Kündigung im Mietrecht

Grundsätzlich rechtfertigen Gründe, die eine außerordentliche fristlose Kündigung begründen, auch eine ordentliche, also fristgerechte Kündigung. Daher wird man zur fristlosen Kündigung immer den kleinen Zusatz der gleichzeitigen hilfsweisen ordentlichen Kündigung hinzufügen. Oft ist dann zumindest die ordentliche Kündigung wirksam, sollte die fristlose Kündigung unwirksam sein.

Der Mieter hat es bei der Kündigung leichter. Er benötigt keinen Kündigungsgrund und kann den unbefristeten Mietvertrag jederzeit unter Beachtung der Kündigungsfrist. Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt 3 Monate, unabhängig von der Dauer des Mietvertrages. Sollte es zu erheblichen Vertragsverstößen seitens des Vermieters kommen, kann der Mieter selbstverständlich auch fristlos kündigen. Meist haben in diesem Fall jedoch Aufforderungen zur Mängelbeseitigung vorauszugehen.

Der Vermieter hat es wesentlich schwerer. Manche Vermieter versuchen immer wieder, einfach fristgerecht zu kündigen. Dies geht leider nicht. Vermieter können den Mietvertrag nur kündigen, wenn sie einen Kündigungsgrund, also ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Mit der Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist, wie sie im Mietvertrag steht, ist es also nicht getan. Ein solches berechtigtes Interesse besteht - neben den oben genannten Gründen bei der außerordentlichen Kündigung, insbesondere Zahlungsverzug - regelmäßig nur bei Eigenbedarf, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt oder wenn der Vermieter andernfalls an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre. Die Kündigungsfristen für den Vermieter sind gestaffelt. Sie betragen in den ersten fünf Jahren des Mietverhältnisses drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahren Vertragsdauer neun Monate. Wie gesagt, kann der Vermieter nur dann kündigen, wenn ein wichtiger Grund existiert. Meistens wird im Rahmen einer fristlosen Kündigung (siehe nächster Punkt) wegen Zahlungsverzuges noch hilfsweise ordentlich, also unter Einhaltung der Kündigungsfrist, gekündigt.

Wie können Sie sich als Mieter gegen die Kündigung wehren?

Oft sind Kündigungen alleine schon wegen formeller Fehler schlicht und einfach unwirksam. Lassen Sie daher die Kündung unbedingt von uns überprüfen. Im Falle einer unberechtigten Kündigung des Vermieters muss dieser Ihre Anwaltskosten übernehmen.

Im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges hat der Mieter die Möglichkeit, durch Zahlung des gesamten Mietrückstandes die Kündigung unwirksam zu machen. Erhebt der Vermieter eine Räumungsklage, so kann der Mieter bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Zustellung der Klage den gesamten Mietrückstand bzw. Schaden bezahlen. Dann besteht das Mietverhältnis trotz Kündigung unverändert fort. Sollten Sie keinen finanziellen Möglichkeiten haben, die Mietrückstände zu bezahlen, können Sie zur Kostenminimierung den Räumungsanspruch anerkennen und den Vermieter auffordern, Ihnen eine Räumungsfrist vom mindestens 3 Monaten einzuräumen.

Sollte nach Ansicht des Mieters kein Kündigungsgrund vorliegen, kann er dies dem Vermieter mitteilen und der Kündigung widersprechen. Notfalls wird der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich klären lassen (Räumungsklage). Liegt tatsächlich ein Kündigungsgrund vor, kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn sie eine Härte bedeutet, die nicht zu rechtfertigen ist (Sozialklausel). Ob eine solche Härte vorliegt, wird unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien beurteilt. Der Mieter kann dann verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird (Verlängerungsvertrag). Dieses Widerspruchsrecht gibt es jedoch nur bei der ordentlichen Kündigung.

Nebenkostenabrechnung/Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter bis spätestens zum letzten Tag der Frist zugehen. Problematisch ist für den Vermieter vor allem der Beweis des Zugangs. Meist wird der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr sein. Endet das Mietverhältnis beispielsweise am 31.10.2006, so muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens am 31.12.2007 zugegangen sein. Überschreitet der Vermieter jedoch diese Frist, kann er meist keine Nachzahlung mehr verlangen. Im Beispiel kann der Mieter ab dem 01.01.2008 die Rückzahlung sämtlicher monatlicher Abschlagszahlungen verlangen (BGH, 09.03.2005; Az.: VIII ZR 57/04). Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, die Abrechnung nachzuholen und gegenzurechnen. Ergibt sich eine Nachzahlung, so ist diese jedoch verjährt.

Rückforderung der Mietkaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution. Dem Vermieter ist dafür eine angemessene Frist einzuräumen. Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist existiert nicht. Von der Rechtsprechung werden aber maximal sechs Monate als angemessen angesehen, wenn bis dahin keine Ansprüche seitens des Vermieters gestellt wurden (OLG Hamm NJW-RR 1992, 1036). Ist jedoch noch keine Endabrechnung über die Nebenkosten erfolgt, hat der Vermieter eventuell ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich eines Teils der Kaution. Meist kann das 3-fache einer monatlichen Vorauszahlung als Zurückbehaltungsbetrag gerechtfertigt sein.

Nebenkostennachzahlungen und die ABO (Sozialamt, Jobcenter)

Wenn Sie Probleme mit der Übernahme von Nebenkostennachzahlungen aus einer Zeit, in der Sie bereits Hartz-IV-Empfänger waren, kontaktieren Sie uns sofort. In vielen Fällen ist das Sozialamt (im Ostalbkreis nun ABO genannt) verpflichtet, diese Kosten zu übernehmen, auch wenn dies mündlich oft abgelehnt wird. Die Anwaltskosten im Falle eines teilweise falschen Bescheides muss immer das Sozialamt bezahlen.

Mietminderung wegen Mängeln der Wohnung

Ist die Mietsache mangelhaft, so kann der Mieter die Miete bei erheblichen Mängeln bis zu deren Beseitigung durch den Vermieter mindern. Mängel können sein z. B. Defekte, Schimmel, Feuchtigkeit oder Lärm. Die Höhe der Minderung ist vom Einzelfall abhängig. Grundsätzlich muss der Mieter die Mängel der Wohnung beweisen. Sie sollten daher Zeugen für die Mängel haben, oder besser noch, fertigen Sie viele Photos von den Mängeln an. Im Falle von Kinderlärm beispielsweise muss der Mieter tagebuchartige Aufzeichnungen über den Lärm führen.

Ist die Mietsache mangelhaft, mindert sich die Miete automatisch kraft Gesetzes. Voraussetzung für die Minderung ist, dass der Mieter den Vermieter vom Mangel überhaupt in Kenntnis setzt, damit der Vermieter die Möglichkeit zur Beseitigung des Mangels hat. Die Mietminderung ist unabhängig davor, ob den Vermieter am Mangel ein Verschulden trifft oder ob der Mangel überhaupt beseitigt werden kann. Zeigt der Mieter den Mangel nicht sofort an, ist er zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet und gehindert, wegen dieses Mangels die Miete zu mindern, wenn der Vermieter infolge der unterlassenen Anzeige den Fehler nicht beheben konnte.

Hat der Mieter eine Mietsache in Kenntnis eines Mangels und ohne Vorbehalt angemietet, so verliert er sein Minderungsrecht. Mietet der Mieter eine Wohnung mit einem 15 Jahre alten Teppichboden an, kann er sich selbstverständlich nicht nach kurzer Zeit darauf berufen, der Boden sei verschlissen.

Ist die Mietsache erheblich mangelhaft und befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung dieses Mangels in Verzug oder ist die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes notwendig (Notmaßnahme), so kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

Tipp:
Zahlen Sie im Falle eines Mangels die volle Miete unter Vorbehalt des Mangels(auf dem Überweisungsträger vermerken!), um Zahlungsklagen und Kündigungen wegen Zahlungsrückständen zu entgehen und um auszuschließen, dass Sie Ihr Recht auf die Mietminderungsrecht verlieren.

Mieterhöhung

Ein großer Teil der Mieterhöhungen jährlich ist unberechtigt. Mieter sollten eine Mieterhöhung des Vermieters nicht einfach akzeptieren, sondern sie von einem Anwalt auf Rechtmäßigkeit überprüfen lassen.
Jede Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen. Die Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Erhöhung erfolgen (Jahressperrfrist). Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete insgesamt maximal um 20 % erhöhen (Kappungsgrenze).
Wichtig: Der Mietzins darf dabei nie höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete, die dem geltenden Mietspiegel für die Umgebung zu entnehmen ist. In Schwäbisch Gmünd gilt in etwa der Mietspiegel von Schorndorf mit Abzügen. Mieterhöhungen auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete müssen stets begründet werden, z. B. durch einen Hinweis auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder auf Angaben für drei Vergleichswohnungen. Anders als etwa bei der Geltendmachung von Mietmängeln ist die Mieterhöhung nur dann wirksam, wenn der Mieter ihr zustimmt. Dafür hat er eine Überlegungsfrist von zwei Monaten. Sie beginnt nach Ablauf des Monats, in dem die Mieterhöhung zugestellt wurde. Bei verweigerter Zustimmung muss der Vermieter klagen.

Rufen Sie uns bei mietrechtlichen Problemen sofort an und vereinbaren einen Besprechungstermin.

© 2008 Anwaltskanzlei Hechler, Schwäbisch Gmünd