Rechtsanwalt für Maklerrecht

Anwalt für Maklerrecht

Sie sind Makler und ihr Auftraggeber verweigert Ihnen die Bezahlung der Provision? Das Maklerrecht spielt auf dem Immobiliensektor eine große Rolle, da Immobilien oft nur durch die Tätigkeit eines Maklers verkauft oder vermietet werden. Häufigster Streitpunkt zwischen Makler und Auftraggeber ist die Maklerprovision. Unzählige Male kommt ein Provisionsanspruch überhaupt nicht zustande, weil der Makler im Vorfeld vermeidbare Fehler begeht, die ihn um den Lohn seiner oftmals zeitaufwendigen Arbeit bringen. Da das Maklerrecht im BGB mit vier Paragraphen auskommt, unterliegt es ständiger Ergänzung und Erläuterung durch die Gerichte.

Wir sind für Makler (nicht für Maklerkunden!) auf den folgenden Gebieten tätig:

Durchsetzung von Maklerprovisionsansprüchen
Optimierung von Maklerverträgen.
Maklervertrag - Nachweis und Vermittlung
Alleinauftrag
Entstehung und Verwirkung eines Provisionsanspruchs
Provision bei Anfechtung, Rücktritt vom Kaufvertrag und Kaufpreisminderung wegen Mängeln
Umfang der Vermittlungstätigkeit
Hinweis- und Prüfungspflicht des Maklers
Abmahnungen von Wettbewerbern

Wie entsteht der Provisionsanspruch?

Für das Entstehen der Maklercourtage müssen vier Voraussetzungen gegeben sein:

Abschluss eines Maklervertrages
Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers
Abschluss eines wirksamen Hauptvertrages
Ursächlichkeit der Maklertätigkeit

Der Maklervertrag

Maklerverträge sind grundsätzlich formfrei, als auch mündlich gültig. Ein Maklervertrag kommt schon durch schlüssiges Verhalten zustande, wenn der Makler seinem Auftraggeber unmissverständlich klar macht, dass er im Erfolgsfalle von ihm eine Provision erwartet und der Auftraggeber nach einem solchen Hinweis bzw. nach dem Provisionsbegehren (Angebot) widerspruchslos weitere Dienstleistungen des Maklers in Anspruch nimmt (Annahme, vgl. BGH NJW 1986, 177).
Der eindeutige Provisionshinweis ist nicht erforderlich, wenn der Auftraggeber selbst einen Suchauftrag erteilt (Angebot). Der Makler kann durch Tätigkeitsaufnahme dieses Angebot annehmen (anders, wenn der Kunde nur nach Bestandsobjekten fragt!). Angesichts einer gewissen Rechtsunsicherheit empfehlen wir einen schriftlichen Maklervertrag. Von entscheidender Bedeutung ist in jedem Fall, dass der Makler seinen Kunden bereits beim ersten Kontakt auf seine Provisionserwartung klar, eindeutig und unmißverständlich hinweist und die Parteien sich über alle vertragswesentlichen Punkte geeinigt haben.

Nachweistätigkeit oder Vermittlungstätigkeit

Der Makler muss dem Auftraggeber das konkrete Objekt samt Namen und Anschrift des abschlussbereiten Vertragspartners benennen (BGH NJW 1987, 1628), Ausnahmen sind möglich.

Provision bei Erwerb durch Dritten

Wenn der Auftraggeber eines Maklers den angestrebten Hauptvertrag nicht selbst abschließt, sondern ein Dritter (mit dem kein Maklervertrag besteht), ist der Auftraggeber dem Makler provisionspflichtig, wenn es sich bei dem Dritten um eine dem Auftraggeber persönlich oder wirtschaftlich eng verbundene Person (persönliche oder wirtschaftliche Identität) handelt und der Auftraggeber durch dessen Vertragsschluss ebenfalls Vorteile vermittelt erhält. Diese notwendige Identität nimmt die Rechtsprechung bei einer Ehe, einer Verwandtschaftsbeziehung (Vater und Bruder der Maklerkundin, BGH, Urteil vom 08. April 2004, III ZR 20/03) oder auch nur einer Lebensgemeinschaft zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten an. Das OLG Jena, Urteil vom 03. August 2005, 2 U 142/05, NZM 2006, 388, hat nun klargestellt, dass auch bei einer bloßen Wohngemeinschaft eine solche Identität vorliegt. In dem entschiedenen Fall war die Auftraggeberin in das vom Makler nachgewiesene und sodann von ihrem bisherigen Wohngemeinschaftspartner gekaufte Hausgrundstück mit eingezogen.

Kausalität der Maklertätigkeit

Der Hauptvertrag muss infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande gekommen sein (§ 652 I 1 BGB). Erforderlich ist daher, dass die Tätigkeit des Maklers für den Abschluss des Hauptvertrages zumindest mitursächlich geworden ist. Die Ursächlichkeit wird jedoch vermutet, wenn der Vertragsabschluss in kurzem zeitlichem Abstand zur Maklertätigkeit erfolgt (BGH NJW 1999,1256). Bei einem Zeitraum von 4 Monaten ist der zeitliche Zusammenhang noch gewahrt (BGH NJW 1999,1257). Auch bei längeren Zeiträumen kann der Makler noch beweisen, dass die Absicht des Kunden unverändert bestehen geblieben ist (OLG Hamburg MDR 2001,24). Der Kausalzusammenhang wird erst dann unterbrochen, wenn der Vertragserfolg auf völlig neuen Verhandlungen beruht, ohne dass die Maklerleistung noch fortwirkt.

Auskunftsanspruch des Maklers

Der Makler hat gegenüber seinem Auftraggeber einen Auskunftsanspruch hinsichtlich des Abschlusses des Hauptvertrages, um seinen Provisionsanspruch durchsetzen zu können (BGH NJW-RR 1990,1370). Der Auskunftsanspruch bezieht sich auf die Vertragsparteien und den Kaufpreis (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996,1464). Es besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Vorlage des Hauptvertrages, außer, die Auskunft ist allein nicht geeignet ist, hinreichend Klarheit zu schaffen OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 1464).

Abmahnung durch Makler

Ein Makler, der sich von einem Mitbewerber durch einen Wettbewerbsverstoß in seiner gewerblichen Entfaltung behindert sieht, kann von diesem die Unterlassung dieses wettbewerbswidrigen Verhaltens fordern. Es empfiehlt sich, eine derartige Abmahnung sehr sorgfältig zu prüfen, da der Abmahner nach fruchtlosem Fristablauf vor Gericht gehen kann, war erhebliche Mehrkosten zur Folge hat. Geben Sie nicht ohne anwaltliche Beratung eine Unterlassungerklärung ab und bezahlen Sie auch nicht vorschnell die geforderten Abmahnkosten. Hier ist jedes Detail wichtig und viele Abmahnungen sind unwirksam.

Rufen Sie uns einfach an.

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